三井不動産

「丸の内の大家からグローバル街づくり企業へ、イノベーション創出に全振りする総合不動産トップ」

ひとめ診断

この会社ってなに？

三井不動産は、オフィスビルや商業施設の開発・運営を中核としながら、スタートアップ投資や物流・EC支援など新規領域への展開を加速しています。FY2025の売上高は2兆6,253.6億円、営業利益は3,727.32億円と堅調な業績を記録しました。現在推進中の長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」では、EPS成長率＋8％/年以上、2026年度には純利益2,700億円を目指しており、持続的な株主価値の向上と資本効率の改善に注力しています。

サービスの実績は？

株価チャート

儲かってるの？

三井不動産の業績は、オフィスビルや商業施設の安定稼働および分譲事業の好調を背景に、2025年3月期には売上高約2兆6,254億円、純利益約2,488億円と堅調な成長を遂げました。2026年3月期についても、グループ長期経営方針『& INNOVATION 2030』に基づき、売上高2兆7,000億円、純利益2,600億円を見込む増収増益基調を維持しています。都心再開発プロジェクトなどの着実な利益貢献が、全体業績を押し上げる主要因となっています。

稼ぐ力はどのくらい？

収益性指標は安定的に推移しており、2025年3月期時点での営業利益率は14.2%と、高い水準を維持しています。資本効率を示すROE（自己資本利益率）は7.6%、ROA（総資産利益率）は2.5%となっており、長期経営方針で掲げる目標数値に向けた着実な改善が進行中です。不動産賃貸事業の安定的なキャッシュ創出能力が、この収益基盤を強固に支えています。

配当・優待はもらえる？

三井不動産は、株主への利益還元を重要な経営課題と位置づけ、連結配当性向の向上と安定的な増配を継続する方針を掲げています。2025年3月期は配当性向を約35%とし、バランスの取れた還元を実施しました。今後も成長投資による企業価値の拡大と、適切な株主還元を両立させることで、中長期的な投資魅力の向上を目指します。

割安？割高？

同じ業界の平均と比べると…

PER＝株価が利益の何年分か（低いほど割安）/ PBR＝株価が資産の何倍か（1倍未満は割安）

財務は安全？

お金の流れは？

2025年3月期は、営業キャッシュフローが約5,993億円と大幅に伸長し、投資活動による約3,220億円の支出を吸収してフリー・キャッシュフローが約2,773億円のプラスに転換しました。これは賃貸事業からの安定した収益回収に加え、資産入れ替えが順調に進んだことが主な要因です。獲得した潤沢なキャッシュは、将来の成長投資や財務体質のさらなる強化へ充当される方針です。

株主にどれだけ報いた？

※ 基準時点を100%として、配当込みの株主総利回りを比較

直近のFY2025において自社TSRは231.5%となり、TOPIXの213.4%を上回るアウトパフォームを記録しました。これは、積極的な株主還元（EPS成長率目標の明言と自社株買い）や、物流・スタートアップ投資など非アセット事業による収益性の向上が市場から高く評価された結果です。

もし昔100万円買ってたら？

金利上昇懸念などのマクロ要因で短期的な株価変動はあるものの、継続的な自己株式取得や増配など強力な株主還元策が評価され、中長期的にはTOPIXを上回る堅調なリターンを実現しています。

会社の計画は順調？

長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において、EPS成長率年平均＋8％以上や2026年度純利益2,700億円以上を掲げています。既存の不動産開発にとどまらず、SUPER STUDIOとの資本業務提携など、EC支援や自動倉庫を用いた物流DXへの投資を積極化しており、新たな収益源の確立が期待されます。

社長はどんな報酬？

当社は経営層と従業員の報酬格差を抑制した公平な賃金体系を維持しており、組織全体で成果を分かち合う文化が定着しています。業界平均と比較して倍率が低いのは、専門性の高い従業員層への厚い配分を優先しているためです。

社員の給料はどのくらい？

FY2025で平均年収が大幅に上昇し1,756万円に到達。これは業績連動型の賞与増加と給与制度の改定によるものです。不動産業界では三菱地所と並びトップクラスの水準で、初任給も2025年入社から大卒32万円・修士37万円に引き上げられました。

この会社のガバナンスは？

同社は女性役員比率22.2%を達成しており、経営の多様性を重視しています。監査報酬の適正な支払いと大規模な連結子会社網を通じてガバナンス体制を強化しており、日本を代表する総合デベロッパーとして透明性の高い経営を実践しています。

メディアでどれくらい注目されてる？

どんな話題が多い？

最近の出来事

株の売買状況と今後の予定

信用倍率は3.53倍と過熱感は限定的です。同業他社と比較してPBRが1倍を大きく超える1.74倍で評価されており、単なる不動産保有企業ではなく、事業価値を生み出すデベロッパーとしての成長期待がプレミアムとして株価に織り込まれています。

税金はいくら払ってる？

法人税等の支払額は、各期の税引前利益の変動および税務上の繰越欠損金の活用状況、また税効果会計の影響等によって実効税率が変動しています。2025年3月期は利益水準に対して14.3%と低めの水準で推移しましたが、2026年3月期予想では通常の法人税率水準である31.6%を見込んでいます。これらの数値は、連結納税制度を含む適切な税務管理の結果として計上されています。

誰がこの会社の株を持ってる？

日本マスタートラスト信託銀行が17.3%を保有する機関投資家中心の株主構成です。ノルウェー政府年金基金（GPIF相当の海外機関）も上位に入り、ESG評価の高さが伺えます。三井グループの持合い構造は過去に比べ大幅に縮小しており、経営の透明性が向上しています。

会社の公式開示情報

EDINET開示情報によると、オフィスビル賃貸や商業施設開発を軸とした強固なセグメントを構成しています。一方で、金利変動や不動産市場の需給バランスを主要な事業リスクとして特定しており、安定成長に向けた資本配分が継続的に行われています。

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